Zarządca nieruchomości do wymiany

Narzekają na wszystko. Na domofon, który działa tylko wtedy, gdy jest słonecznie i ciepło. Na zrujnowaną klatkę schodową, która jest rzekomo remontowana. Na firmę, którą w ich imieniu wynajął administrator wspólnoty. Klną też z powodu haraczu, jaki musieli wyłożyć na remont windy i wymianę sieci elektrycznej.

- Zgoda, winda jest stara i wymagała renowacji - mówi Danuta Rasiewicz, mieszkanka kamienicy. - Lecz to jeszcze nie powód, by łamać nasze prawa. Zmuszono nas do podpisania dokumentów upoważniających administrację do zaciągnięcia kredytu na remont windy i instalacji elektrycznej. A nikt nie przedstawił nam ani kosztorysu remontu, ani harmonogramu spłat. Nie mogliśmy też zapoznać się z ofertami kredytowymi. Wiemy tylko, że przez kilka najbliższych lat będziemy spłacać kredyt i podniesiono nam czynsz.

To niejedyne zarzuty, które właściciele mieszkań w kamienicy kierują do Marka Karnausa, prezesa MZBM-TBS w Sosnowcu, opiekującego się budynkiem. - Jak to możliwe, że pan prezes jednocześnie zarządza naszym budynkiem jako szef miejskiej spółki i administrator wspólnoty, która powstała, gdy część z nas wykupiła mieszkania na własność - dziwi się Władysław Zaława, który tu mieszka.

Jako wspólnota ludzie wykorzystywani są przez administrację do finansowania różnych prac i remontów, a nie mają wpływu na jakość usług. - Domofon, od kiedy go wymieniono, działa tak, że można otworzyć drzwi tylko wtedy, gdy jest ciepło i słonecznie - narzeka Jerzy Rasiewicz. - Gdy robi się zimno lub pada deszcz, musimy biegać z 4. piętra, by otworzyć drzwi na parterze.

- Ale teraz składamy pismo do prezesa MZBM-TBS i domagamy się rozliczenia osób odpowiedzialnych za wszystkie nieprawidłowości - mówi Danuta Rasiewicz. - To już nie jest kwestia pieniędzy, które zapłaciliśmy za domofon czy skrzynki pocztowe. Chodzi o duże kwoty za remont zalanych mieszkań własnościowych, bo administrator dopuścił się rażących zaniedbań.

Kto ma prawa

Marek Karnaus, prezes MZBM-TBSW
Osobom, które wykupiły mieszkania, wydaje się, że dzięki temu będą ponosić niższe koszty, i że nie muszą interesować się tym, co dzieje się w ich kamienicy. A zgodnie z przepisami, to wspólnota mieszkaniowa, którą tworzą właściciele lokali w budynku, ma obowiązek planować remonty i opłacać fundusz remontowy. Co do zarzutów mieszkańców z ul. 3 Maja, mogę jedynie powiedzieć, są nieuzasadnione. Jeśli domofon nie działa, wystarczy jeden telefon do administracji, by został naprawiony. Wymiana windy to nie nasz pomysł, lecz wymóg prawny. Dźwigi osobowe są stare i mamy do wyboru: wymienić je lub wyłączyć. Co do rzekomego zmuszania mieszkańców do zaciągnięcia kredytu remontowego - chcę przypomnieć, że właściciele mieszkań mają nie tylko prawo, lecz obowiązek uczestniczyć w zebraniach, na których podejmowane są takie decyzje i mają prawo głosu w ważnych sprawach.

Jakie są obowiązki właścicieli mieszkań, którzy tworzą wspólnotę

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, każdy ma prawo uczestniczyć w zarządzaniu i zapoznawać się z dokumentami, korzystać z części wspólnych oraz ma prawo do tzw. pożytków.
Ustawa nakłada na właścicieli lokali obowiązek utrzymania nieruchomości wspólnej. Muszą wpłacać zaliczki na pokrycie kosztów bieżących i na fundusz remontowy. Za zobowiązania wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi.

Oznacza to, że pierwszej kolejności wierzyciele powinni zaspokoić swoje roszczenia z majątku wspólnoty mieszkaniowej. Inna sytuacja wystąpi, gdy np. zarząd przyczynił się do powstania szkody (umyślnie lub nieumyślnie). Wtedy można się liczyć z odpowiedzialnością odszkodowawczą ze strony członków zarządu. W sprawach sądowych wspólnota może pozywać właścicieli, a właściciele wspólnotę. Organem nadrzędnym nad wspólnotą jest sąd powszechny, który rozstrzyga sporne sprawy, np. powództwo o uchylenie uchwały.

Inne obowiązki wspólnoty wynikają nie tylko z ustawy o własności lokali, ale też m.in. z prawa budowlanego (prowadzenie dokumentacji obiektu budowlanego) lub prawa lokalnego (zawarcie umów na wy-wóz śmieci, sprzątanie itp.