Europa Centralna: Więcej, taniej i bliżej po zakupy. Peter Evans odpowiada na pytania

Czym Europa Centralna chce się wyróżniać spośród wielu innych centrów handlowych w woj. śląskim?
Zamysł i lokalizacja odróżnia nas od innych centrów handlowych na Śląsku. W Wielkiej Brytanii, skąd pochodzę, owo założenie nazwalibyśmy parkiem zakupowym, co oznacza połączenie parku handlowego z centrum handlowym. Do walorów Europy Centralnej możemy zaliczyć jej doskonałe położenie na silnie zurbanizowanym obszarze przy skrzyżowaniu dróg A1 i A4, z bardzo łatwym, bezkolizyjnym dojazdem i mnóstwem darmowych miejsc parkingowych tuż obok sklepów. Dysponujemy bardzo dużą powierzchnią do wynajmu, co umożliwia nam sporą elastyczność: na przykład możliwość ewentualnych podziałów i łączenia pomieszczeń, w zależności od indywidualnych potrzeb najemców. W związku z tym w naszym parku handlowym możemy zaproponować wynajem lokali o powierzchni od 160 do 10 000 m2 i więcej. W zależności od oczekiwań najemców wysokość lokali pozwala nam na budowę półpięter w celu dwukrotnego zwiększenia ich powierzchni. Ponieważ koszt budowy parków handlowych jest niższy, możemy zaproponować handlowcom wynajem powierzchni w parku na dużo korzystniejszych zasadach (zarówno jeżeli chodzi o cenę wynajmu, jak i koszty serwisowe). W związku z tym handlowcy mają możliwość wynajmu większych powierzchni, niż w tradycyjnym centrum handlowym. Pozwala to najemcy na utrzymywanie większych zapasów w magazynach oraz proponowanie klientom szerszej, a przez to bardziej atrakcyjnej oferty. Ów dodatkowy walor zachęci potencjalnych klientów do pominięcia mniejszych sklepów, które wprawdzie mogą być bliżej, ale oferują mniejszy wybór towarów. Jeżeli zebralibyśmy kilka tych "zabójców kategorii", czyli sklepów wyspecjalizowanych w sprzedaży jednej kategorii towarów, możemy otrzymać mocną i autentycznie dopasowaną do regionu ofertę. Przykładowymi "zabójcami kategorii" w Europie Centralnej są: Saturn, Smyk, Sports Direct, Skiteam, Reserved, Tesco Extra i Bershka i wszystkie one są większe od standardowych sklepów w centrach handlowych. Naszym celem jest zaproponowanie wartościowej oferty detalicznej w ramach tzw. mid marketu, czyli rynku średniej wielkości. Nie dążymy do zdobycia rynku dóbr luksusowych, ani dyskontów.

Czy koncept parku handlowego sprawdzi się w polskich realiach? Ludzie na razie narzekają na to, że pogoda w Polsce nie sprzyja takiemu rozwiązaniu, jest zmienna, w zimie jest chłodno i pada śnieg, nie lepiej bywa wiosną.
Zimy w Polsce są surowe, ale to nie powstrzymuje ludzi od wychodzenia z domu. Mimo zimy na głównych ulicach, w parkach i na bazarach nadal jest tłoczno. Niezwykle pozytywną cechą parku handlowego jest to, że często można zaparkować własny samochód tuż przed sklepem, który wybraliśmy, przejść 10 metrów i rozpocząć zakupy. Nie można tego zrobić w centrum handlowym. Jeżeli następnie chcielibyśmy odwiedzić inny sklep w mniej zatłoczonym momencie, możemy podjechać pod drzwi i zrobić to samo. Odróżniamy się nieco od wielu parków handlowych tym, że nasz projekt ma kształt podkowy, okalającej parking, nie jest to więc rodzaj jedynie długiego tarasu. Oznacza to, że stale pozostajemy w niedużej odległości od sklepów. Z punktu widzenia handlowca tzw. "wskaźnik rotacji" klientów, którzy odwiedzają sklepy i kupują jest znacznie wyższy, niż np. w galerii handlowej w środku miasta. Obserwujemy nawet 30-procentowy wskaźnik w niektórych sklepach. Oznacza to, że 30 proc. klientów wchodzących do danego sklepu wychodzi z niego z zakupami. Tymczasem w niektórych popularnych galeriach handlowych w centrach miast wskaźnik rotacji klientów może być nawet niższy niż 5 proc.

Czy park handlowy, dlatego że jest tańszy w budowie i eksploatacji, jest dobrym rozwiązaniem w czasach kryzysu?
W obliczu kryzysu koszty zatrudnienia w parku handlowym są niższe, a więc atrakcyjne dla handlowców. Jest to jednak tylko jedna strona medalu. Koszty budowy mogą być dużo niższe, ale to samo będzie się działo ze średnimi cenami wynajmu, ponieważ nie mamy małych sklepów, które pozwolą na znaczące zwiększenie tych cen. Inną sprawą jest cena gruntu - jeżeli miejsce jest bardzo drogie, park handlowy nie będzie przedsięwzięciem opłacalnym z racji niższych średnich cen najmu.

Czy teraz będą powstawać same parki handlowe?
Nie, i jestem przekonany, że prawdopodobnie nadal będzie powstawać więcej centrów niż parków handlowych. Bardzo niewiele jest dziś w Polsce autentycznych parków handlowych i z tego co obserwuję, niewiele jest też planowanych. Obserwujemy raczej tendencję do powstawania wielu niedużych pasaży handlowych typu convenience, takich jak: Dekada i Czerwona Torebka. Nie nazwałbym ich parkami handlowymi, a raczej pasażami handlowymi lub sklepami osiedlowymi. Park handlowy ma dużą powierzchnię, jest łatwo dostępny, ale nie jest z natury rzeczy najwygodniejszym miejscem do zrobienia szybkich zakupów. Jest to miejsce zakupów hurtowych, dlatego pierwsze parki handlowe były magazynami i konieczny był samochód do przewiezienia dużej ilości towaru.

Na jakich klientów liczy Europa Centralna? Na tych z Gliwic i okolic, a może też na tych z całej aglomeracji, np. też z Katowic?
Naszą główną grupą docelową są ci klienci, którzy mogą do nas dojechać samochodem w ciągu 20 minut. Strefa ta sięga Katowic na wschodzie, Rybnika na południu, Czeladzi na północy i obejmuje wszystkie inne miasta w tym promieniu. Trzy miliony osób może dojechać do nas w ciągu 30 minut, co świadczy o tym, że nasze położenie jest idealne jeżeli chodzi o regionalny park zakupowy. Kiedy nasz projekt będzie już działał w 100 procentach, spodziewamy się przyciągnąć klientów mogących dojechać do nas w ciągu 45-60 min., liczymy, że jest to około 5 milionów osób.

W Katowicach jest popularna Silesia City Center, powstaje też Galeria Katowicka. Czy Europa Centralna chce z nimi konkurować?
Oczywiście - będziemy rywalizować o niektórych klientów tych centrów handlowych. Zaproponujemy szerszą ofertę, a obejmie ona zarówno odzież jak i obuwie, artykuły spożywcze, sportowe, artykuły dla majsterkowiczów, artykuły gospodarstwa domowego oraz sprzęt meblowy. A wszystko to znajdziemy w jednym miejscu.

Dlaczego w EC jest wiele sklepów takich samych jak w innych centrach handlowych, a mało nowych albo rzadziej spotykanych?
Na rynku znajduje się ograniczona liczba nowych handlowców. Trzeba też pamiętać, że jesteśmy obecnie na dnie cyklu koniunkturalnego na rynku handlowym. Niewielu handlowców zdecydowało się na ekspansję, ponieważ ich sprzedaż podczas ostatnich sześciu miesięcy była na niskim poziomie. W chwili obecnej, większą część z nich skupiła się na racjonalizacji swojego portfolio, czyli raczej zamykają oni sklepy, a nie otwierają nowe. Przy obecnym klimacie rynkowym niewielu handlowców z zagranicy decyduje się na rozpoczęcie działalności w nowym kraju. Również i przedsiębiorcy napotykają trudności przy rozpoczęciu nowego biznesu. Pierwszego lipca otworzy się u nas pierwszy sklep Sports Direct w Polsce. Mamy też pierwszy w kraju sklep Mountain Warehouse z pełna ofertą. Ponadto, w EC znajduje się też jeden z czterech sklepów Jula w Polsce. Z pewnością możemy więc mówić, że gościmy unikalne koncepty handlowe. W niewielu miejscach w Polsce można jednocześnie zrobić zakupy w Castoramie, Tesco Extra, Saturnie, Sports Direct, H&M, Lindex, Superpharmie, Douglasie, Euro RTV, Bershka, Mountain Warehouse i Skiteam.

Jak wygląda proces pozyskiwania najemców do takich wielkich centrów handlowych? Ile czasu negocjuje się umowę?
Wybieramy takich najemców, jakich chcielibyśmy mieć w naszym centrum. Na spotkaniu z nimi przedstawiamy jego cechy wyróżniające. Dochodzimy też do porozumienia, co do warunków finansowych i negocjujemy umowę najmu. Zdarza się, że od początku do jego końca proces ten jest stosunkowo krótki i zajmuje, przykładowo, trzy miesiące. Czasem jednak trwa znacznie dłużej, nawet kilka lat.

Czy w Europie Centralnej powstanie TK Maxx?
Na pewno chcielibyśmy gościć TK Maxxa w EC. Obecnie, klientów z regionu obsługuje ich sklep w Zabrzu. Jestem przekonany, że w przyszłości będziemy mieli TK Maxxa u nas.

Cieszymy się, że w EC będzie pierwszy w Polsce Sports Direct. Ile czasu trwały negocjacje z tą firmą i jak przebiegały? Co zachęciło ją właśnie do zainwestowania w EC?
Pozyskanie umowy najmu z Sports Direct zajęło nam dziewięć miesięcy. Jednak najważniejsza i nadrzędna była tu decyzją strategiczna Sports Direct o wejściu na polski rynek. Kiedy ta już zapadła, ustalenie szczegółów i podpisanie umowy zajęło nam trzy miesiące. Sadzę, że wpływ na ich decyzję miało kilka czynników, m.in. cenią sobie park handlowy jako miejsce prowadzenia działalności i współpracowali z nami w Wielkiej Brytanii. Ponadto nasza lokalizacja umożliwia obsługę całego regionu, posiadamy szeroki wachlarz najemców i oferujemy konkurencyjne warunki najmu.

Czy plac przed parkiem handlowym musi być cały wybetonowany? Czemu nie ma tam roślin?
Na obszarze parkingu, jak i na obrzeżach centrum handlowego przewidziane są rozległe prace służące kształtowaniu krajobrazu. Kiedy otworzyliśmy się w marcu było na nie za zimno i czekaliśmy z nimi na przybycie wiosny.

Jeden z Czytelników DZ zwrócił uwagę, że w EC nie ma sklepu z odzieżą męską (garnitury). Czy będzie takowy?
To prawda i zamierzamy wypełnić tę lukę w ofercie w ciągu najbliższych trzech miesięcy.

*WIELKI FINAŁ: Najpiękniejszy Rynek w woj. śląskim ZAGŁOSUJ i ZMIEŃ WYNIK
*MISS ŚLĄSKA I ZAGŁĘBIA 2013: TEGO NIE ZOBACZYCIE W TELEWIZJI
*Maluch z Allegro: Fabrycznie nowy Fiat 126 z 1979 r. i wielki skandal
*Dni Miast 2013 [PROGRAM IMPREZ]: Chorzów, Będzin, Ruda, Sosnowiec, Wodzisław i inne!