Samorządy muszą szybko wprowadzić ważne zmiany. Chodzi o gospodarkę przestrzenną. Co z wydanymi już warunkami zabudowy?

Od 24 września 2023 r. obowiązuje Ustawa z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Nowe przepisy są częścią reformy systemu planowania przestrzennego w Polsce.
Ustawa teoretycznie ujednolica, upraszcza i przyspiesza procedury dotyczące planowania przestrzennego w blisko 2500 gminach. Wprowadzenie wszystkich zmian, może jednak okazać się dla niektórych gmin problematyczne, szczególnie w dużych miastach, gdzie od lat panuje chaos. Czas mają tylko do końca 2025 r.

Wskutek wprowadzonych zmian system planowania przestrzennego na poziomie lokalnym będzie opierać się na dwóch podstawowych aktach planowania przestrzennego: planie ogólnym, stanowionym dla gminy w randze aktu prawa miejscowego oraz na planie miejscowym, który jest zintegrowanym planem inwestycyjnym.

Uporządkowanie systemu było konieczne, co potwierdził raport Najwyższej Izby Kontroli (NIK): obowiązujące od 20 lat przepisy „nie zapewniają racjonalnego kształtowania ładu przestrzennego w gminach i ich zrównoważonego rozwoju. W efekcie dochodzi do rozproszenia zabudowy, uszczuplenia terenów zielonych, a nawet do degradacji krajobrazu.” Ten chaos przestrzenny w Polsce – według wyliczeń Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN – generuje rocznie ponad 83 mld zł strat. Nie chodzi tylko o opóźnienia w wykonaniu projektów, ale także o utracone inwestycje z powodu źle prowadzonej gospodarki przestrzennej. Wchodzące w życie nowe prawo ma tę sytuację uzdrowić.

Jak przyznaje Maciej Semczak, ekspert ds. nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors pierwsza istotna zmiana, którą wnoszą nowe przepisy, to wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego – planu ogólnego w miejsce dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Obejmie on, podobnie jak studium, cały obszar gminy i w przeciwieństwie do studium, będzie stanowił akt prawa miejscowego. Roboty papierkowej będzie zatem mnóstwo.

– Zawarte w planie ogólnym ustalenia będą wiążące zarówno przy sporządzaniu planów miejscowych, jak i przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Gminy mają czas do końca 2025 roku, aby uchwalić plany ogólne – tłumaczy Maciej Semczak, ekspert ds. nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors.

Ponadto ustawodawca stworzył nowy rodzaj planu miejscowego – zintegrowany plan inwestycyjny, uchwalany na wniosek inwestora. Dzięki temu możliwe będzie uchwalenie planu miejscowego oraz realizacja inwestycji przy współudziale inwestorów.

– Uchwalenie takiego planu będzie możliwe po podpisaniu umowy pomiędzy gminą a inwestorem. Umowa określi wzajemne prawa i obowiązki stron, w tym zobowiązania inwestora do realizacji inwestycji celu publicznego, towarzyszących inwestycji głównej – wyjaśnia Maciej Semczak.

To będzie wymagało sporo pracy. Osoby, które zamierzają kupić teren, szczególnie pod inwestycje powinni zatem spieszyć się, zanim gminy zaczną nakreślać nowe plany.

Zmiany dotyczą również decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Do tej pory wydawano je na czas nieokreślony. Aktualnie będą one ważne tylko przez pięć lat. Gminy przygotowujące plany będą jednak musiały uwzględnić funkcjonujące już w obiegu prawnym decyzje o warunkach zabudowy.

Kolejną nowością w prawie ma być rejestr urbanistyczny. Jego uruchomienie planowane jest jednak dopiero na 2026 rok. Będzie to nieodpłatny, dostępny dla wszystkich zainteresowanych system teleinformatyczny, w którym znajdą się m.in. dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym czy rozstrzygnięcia organów nadzoru.

Warto przypomnieć, że specjaliści mają czas tylko do końca 2025 r. na opracowanie nowych planów ogólnych dla kilku tysięcy gmin. To duże wyzwanie, ponieważ taki plan będzie musiał określać strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne. Powinniśmy się też z niego dowiedzieć, jakie są obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary dla zabudowy śródmiejskiej.

– Jest wiele głosów, że opracowanie nowych planów ogólnych dla kilku tysięcy gmin w ciągu dwóch lat jest prawie niewykonalne. Inni zwracają uwagę, że ustawa nie wygasza decyzji o warunkach zabudowy wydanych do tej pory. To może być problematyczne, ponieważ na tworzone plany ogólne i miejscowe wpływ mogą mieć decyzje wydane nawet 10-20 lat temu – przestrzega Maciej Semczak.

Zdaniem eksperta, pozytywnie odbierane są przepisy dotyczące zintegrowanego planu inwestycyjnego czy stworzenia rejestru urbanistycznego. Czas pokaże, czy powyższe zmiany korzystnie wpłyną na ład przestrzenny w Polsce.