Kamienice wygrają z nowymi domami

Co wynika z pana doświadczeń zawodowych: nowe osiedla są w stanie wygrać z kamienicami, które stoją w najatrakcyjniejszych częściach miast?

Jeśli lokalizacja nie ma dla nabywcy decydującego znaczenia, wtedy raczej wybiera się mieszkanie w spółdzielni lub u dewelopera. Najczęściej bowiem są to mieszkania o wyższym standardzie. Kierując się ceną - lokal w kamienicy jesteśmy w stanie kupić taniej niż lokal w budynku nowym, nawet o gorszej lokalizacji.

Od kondycji kamienicy ważniejszy wydaje się jej stan prawny. Jak nie popełnić błędów?

Mieszkanie w kamienicy musi mieć stan prawny uregulowany, inaczej go nie kupimy. Rozpoczynając rozmowę z kontrahentem, właścicielem lokalu musimy go spytać, czy dysponuje dokumentami, z których wynika własność lokalu. Powinniśmy też zajrzeć do księgi wieczystej.

Księgi wieczyste są jawne, dostępne na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl). Nie znając numeru księgi, niczego jednak nie sprawdzimy.

Właściciel sprzedawanej nieruchomości powinien ten numer udostępnić. Możemy też udać się do notariusza ze zgromadzonymi dokumentami, który będzie mógł nam wskazać, czy stan prawny kupowanego mieszkania jest uregulowany, a może potrzebne są jeszcze dokumenty, by nabrać większej pewności.

Na Śląsku raczej nie powinno być problemów z księgami wieczystymi, bo już w XIX w. sporządzono tu kataster - rejestr publiczny gruntów i budynków. Na czym polega problem?

W księgach mogą wciąż figurować przedwojenni właściciele, a dotarcie do ich spadkobierców może być bardzo trudne. Większość kamienic ma stan prawny uregulowany. Pod tym względem wiele się zmieniło w ostatnich latach. Dziś osoby, które odzyskują kamienice, czy też nabywają je w spadku, regulują prawo własności wpisując do księgi wieczystej aktualnych właścicieli.

Jak się ustrzec roszczeń reprywatyzacyjnych?

Jeśli działamy w zaufaniu do treści ksiąg wieczystych, wtedy chroni nas rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Gdyby nawet pojawiły się roszczenia, które nie są ujawnione w księdze wieczystej i o których nie wiemy, to kupując lokal jesteśmy chronieni. Nabywając lokal od osoby wpisanej do księgi wieczystej jednak musimy mieć przekonanie, że własność nie jest w żaden sposób kwestionowana. Gdybyśmy usłyszeli czy to w kamienicy, czy w starostwie, że w związku z tą nieruchomością toczy się jakieś postępowanie, to te informacje wyłączają dobrą wiarę i w końcowym rozrachunku może się okazać, że nie kupiliśmy mieszkania. Jeżeli wykażemy zwykłą staranność, zgromadzimy potrzebne dokumenty, które notariusz sprawdzi a następnie podpiszemy umowę umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, to nasza własność będzie należycie chroniona, nawet przed roszczeniami reprywatyzacyjnymi.

Mieszkania mogą być obciążone umowami dożywotniego zamieszkiwania, które nie zawsze są ujawnione w księdze wieczystej. Co wtedy?

Notariusz przed sporządzeniem umowy poprosi o akt notarialny poprzedniego nabycia nieruchomości, z którego powinna wynikać umowa dożywocia. Zawsze też radzę nabywcom, by sprawdzili, o różnych porach dnia, czy lokal pozostaje wolny. Niestety, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko temu prawu.

Coś jeszcze może zaskoczyć nabywcę?

Należy zwrócić uwagę, czy rzeczywiście kupujemy konkretne mieszkanie, czy tylko udział w całej kamienicy. Co prawda sprzedający może nas przekonywać, że w ramach tego udziału zajmujemy konkretne mieszkanie, ale to nie będzie oznaczało, że kupiliśmy lokal, ponieważ nabyliśmy tylko ułamek we własności nieruchomości.

Czym ryzykujemy?

Kłopoty mogą się pojawić przy znoszeniu współwłasności i przekształcaniu ułamkowych udziałów na własność konkretnych lokali. Po oszacowaniu może się okazać, że wysokość udziału nie odpowiada wartości zajmowanego lokalu. Sąd może wtedy przydzielić inny lokal albo kazać dopłacić. W niektórych budynkach współwłaściciele na piśmie określili sposób korzystania z nieruchomości. Jeśli między nimi nie dochodzi do sporu, sytuacja jest w miarę jasna. Najczęściej jednak sposób korzystania jest dorozumiany. Na notariuszu ciąży obowiązek wyjaśnienia nabywcy, że nie kupuje konkretnego lokalu z księgą wieczystą, tylko wszedł we współwłasność. Co więcej, banki niechętnie udzielają kredytu pod zakup takiego udziału, bo w sytuacji awaryjnej będzie trudno ten udział zlicytować.

Loteria „Mieszkanie za czytanie”

Czytajcie „Dziennik Zachodni” i zbierajcie kupony, które drukujemy w codziennych wydaniach gazety. Zestaw 12 następujących po sobie uprawnia do udziału w losowaniu o mieszkanie przy ul. Moniuszki w Katowicach (warte 230 tys. zł), ale także o nagrody dodatkowe. Więcej informacji i regulamin na www.slaskplus.pl

*EURO 2016: Transmisje, relacje, zdjęcia i filmy wideo
*Fabiański i Pazdan bohaterami internetu NAJLEPSZE MEMY W JEDNYM MIEJSCU
*Uwaga! Masowe zatrucia truskawkami. Co w nich jest?
*Wakacje za granicą: Tych krajów unikaj i nie jedź. MSZ ostrzega. Są zaskoczenia
*Polska ma najpiękniejsze kibicki na Euro 2016 [ZDJĘCIA] Oto dowód
*W pełni wyposażone mieszkanie w centrum Katowic może być Twoje! Dołącz do graczy loterii "Dziennika Zachodniego"