Majątek wspólny małżonków: mieszkanie moje czy nasze? WSPÓŁWŁASNOŚĆ MIESZKANIA

Kodeks cywilny uwzględnia współwłasność łączną i ułamkową

– Kupiliśmy z mężem mieszkanie w 2013 roku. W akcie notarialnym prosiłam o stosowny zapis z tego powodu, że wówczas nie byliśmy jeszcze małżeństwem – wyjaśnia pani Anna. – Tymczasem właśnie ja finansowałam większą część kosztów – 7/10 części mieszkania jest moje, a męża 3/10. Teraz chcemy sprzedać to mieszkanie i kupić większe. Chciałabym dowiedzieć się, czy obowiązuje nas podatek 19-procentowy, jeśli całą gotówkę przeznaczymy na większe mieszkanie? I co musimy zrobić, żeby udział finansowy w nowym mieszkaniu było już pół na pół –pyta Czytelniczka.

Wyjaśnia mecenas Sławomir Zaremba z Katowic.

Warto wiedzieć, co trzeba zrobić, aby uzyskać zwolnienie z obowiązku zapłacenia podatku po sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od daty jego zakupu.

Jeśli przedmiotem sprzedaży będzie mieszkanie zakupione w 2014 roku, na zniesienie obowiązku rozliczenia z urzędem skarbowym trzeba poczekać do 2019 roku.

Pięcioletni okres oblicza się od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła transakcja sprzedaży. Jeżeli planujecie Państwo przeprowadzkę, dopuszczalne jest skorzystanie z ulgi podatkowej i pokrycie wydatków na własne cele mieszkaniowe. Wystarczy w ciągu dwóch lat (od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż) udokumentować wydanie przychodu z nieruchomości np. na spłatę kredytu hipotecznego, remont mieszkania lub nabycie gruntu pod budowę domu.

Jeśli cała kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania zostanie wydatkowana na kolejne mieszkanie, działkę budowlaną bądź dom, zysk ze sprzedaży mieszkania przestanie podlegać podatkowi.

Wysokość dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania zwolnionego z obowiązku podatkowego ze względu na zastosowaną ulgę – bez względu na to, czy została zrealizowana czy dopiero będzie – należy zadeklarować w zeznaniu PIT-39 po zakończeniu roku podatkowego.

W przypadku, gdy nie korzystamy z ulgi, w tym samym formularzu należy wykazać dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych oraz podatek PIT, dokonując wpłaty podatku należnego. 
Jeśli będzie konieczność naniesienia korekty w zeznaniu – z u-wagi na niewykorzystanie środków ze sprzedaży mieszkania na cele wskazane powyżej – wówczas należy złożyć korektę i zapłacić zaległy podatek wraz z ewentualnymi odsetkami, naliczanymi od następnego dnia po upływie terminu płatności.

Kolejne mieszkanie może być kupione do majątku wspólnego małżonków i wówczas przyjmuje się, że udziały w prawie własności są równe.
Wspólne kupno mieszkania rodzi stosunek współwłasności w prawie własności nabywanego lokalu.
Współwłasność ta może wywodzić się choćby z konstrukcji ustawowej wspólności majątkowej małżonków, regulowanej w art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w ten sposób, że obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.
Do majątku wspólnego małżonków należą w szczególności: wynagrodzenie, jakie małżonkowie pobierają za pracę, dochody z majątku wspólnego, jak również te uzyskane z majątku osobistego każdego z małżonków, środki zgromadzone w OFE, chociaż wydaje się, że – z uwagi na ostatnio przyjęte rozwiązania – ten składnik majątku wkrótce trudno będzie zrealizować. Również do majątku wspólnego zaliczymy kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a Ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych z dnia 13 października 1998r. (Dz.U. 2015, poz.121 z późn. zm.).

• Kodeks cywilny wymienia jeszcze dwa rodzaje współwłasności – współwłasność łączną oraz współwłasność w częściach ułamkowych.
• Przy braku odmiennego uregulowania stosunku współwłasności przez współwłaścicieli, przyjmuje się, że ich udziały są równe.
• Konstrukcja taka stanowi tzw. domniemanie prawne, które może zostać wyłączone (obalone) treścią umowy zawartą przez współwłaścicieli.
• W opisanej przez Czytelniczkę sytuacji, wyłączone zostało domniemanie równości udziałów i uregulowano odmiennie. Uregulowanie takie powinno być zawarte w treści aktu notarialnego.
• Można uregulować stosunek współwłasności, kierując się np. kryterium wysokości wkładu pieniężnego każdego ze współwłaścicieli.
• Nierówne udziały we współwłasności nieruchomości mogą powstać także w trakcie trwania małżeństwa, jeżeli małżonkowie tak zadecydują i oświadczą w treści aktu notarialnego.
• Zakupione mieszkanie można sprzedać w każdym czasie, jednak należy pamiętać, że sprzedaż dokonana w okresie do pięciu lat od daty zakupu, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
• Aby uzyskać zwolnienie z podatku, należy przeznaczyć kwotę uzyskaną ze sprzedaży na zakup kolejnego mieszkania lub na budowę domu w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży (patrz w ramce obok dodatkowe wyjaśnienia)

.