W biurowcu w Będzinie powstają tanie mieszkania. Spółka chce sprzedać więcej lokali, ale pojawił się problem. Uda się go rozwiązać?

Biurowiec dawnego Mostostalu zamienia się w budynek mieszkalny

Duży budynek przy ul. Kościuszki w Będzinie to dawna siedziba Mostostalu. Potem trafił w 2003 roku do spółki Probyt, która zajmowała się między innymi dostarczaniem specjalistycznego sprzętu do kopalni. Wraz z systematyczną likwidacją przemysłu wydobywczego w Zagłębiu przedsiębiorstwo zmieniało także charakter swojej działalności. Nie była też potrzebna aż tak duża powierzchnia biurowa.

Okazało się więc, że dobrym pomysłem będzie sprzedaż poszczególnych pomieszczeń z przeznaczeniem na mieszkania. Było to o tyle proste, że cały budynek powstał na początku właśnie z przeznaczeniem na lokale mieszkalne, a dopiero potem został przekształcony w typowy biurowiec.

Zgoda władz miejskich Będzina oraz Starostwa Powiatowego w Będzinie na zmianę sposobu użytkowania pomieszczeń biurowych na mieszkalne pojawiła się w 2011 roku. Wówczas dotyczyła jednak tylko 50 procent powierzchni całego budynku.

- Cały proces przebiegł szybko i bez żadnych problemów. Otrzymaliśmy dość szybko zgodę na podział budynku na dwie części. Jest tam osobna klatka schodowa. Sprzedaliśmy trzy mieszkania, czwarte jest zadatkowane. Wszystko odbywa się oczywiście z zachowaniem wszystkich przepisów i wymogów prawa budowlanego, dlatego musimy między innymi dorobić kolejną, osobną klatkę schodową – mówi Marek Olkusz, prezes zarządu PPHU Probyt w Będzinie.

Mieszkania w przystępnej cenie czekają, ale wszystko się przedłuża

Czas pandemii zmienił sytuację rynkową. Firmy, które wynajmowały w budynku przy ul. Kościuszki 100 biura opuściły je, a koszty utrzymania budynku rosły. Dlatego spółka Probyt znów chce przekształcić kolejne lokale na mieszkania, licząc, że otrzyma stosowne zgody. Okazuje się jednak, że cały proces trwa już kilka lat, a finał nadal jest dość daleko.

W maju 2022 roku spółka złożyła stosowne pisma do Urzędu Miejskiego w Będzinie o możliwość przekształcenia na mieszkania do 90 procent powierzchni budynku. Okazało się jednak, że potrzebne są zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta dla działek, na których stoi biurowiec. A miasto nie miało wtedy w planach wprowadzania zmian w MPZP.

W piśmie z 2 czerwca 2022 roku, podpisanym przez naczelnika Wydziału Inwestycji w będzińskim Urzędzie Miejskim Mirosława Leśniewskiego czytamy, że w przypadku aktualizacji MPZP obejmującego działki o numerze 40/16 i 40/17 gmina rozezna możliwość zmiany przeznaczenia działek zgodnie z oczekiwaniem spółki Probyt, w zakresie planowanego sposobu wykorzystania nieruchomości, jak również w odniesieniu do obowiązujących zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Będzina. Spółka miała zostać o tym poinformowana odrębnym pismem.

Mijały kolejne miesiące i nic się w tej sprawie nie działo. Dlatego Marek Olkusz zdecydował się w styczniu 2024 roku ponownie zwrócić pisemnie do Urzędu Miejskiego w Będzinie. Po kilku dniach otrzymał odpowiedź, zgodnie z którą, jego wniosek ma zostać ponownie zarejestrowany w rejestrze wniosków o zmianę planu, bo zmieniły się w międzyczasie przepisy.

- Czekałem kilkanaście miesięcy na działania w tej sprawie, pozytywne rozstrzygnięcie. W rezultacie wniosek znów ma trafić do kolejki. Na kolejne kilka lat? Chciałem o naszych planach, które wpisują się w potrzeby mieszkańców miasta i regionu, porozmawiać z prezydentem Będzina. Na razie jednak moje starania o spotkanie nie przyniosły rezultatu – podkreśla Marek Olkusz.

- Tymczasem zapotrzebowanie na mieszkania jest ogromne. U nas lokale o powierzchni 60-70 metrów kw. można kupić za 100 – 120 tysięcy złotych. Wiadomo, że trzeba zrobić generalny remont, ale jak podkreślają osoby, które kupiły u nas lokale, najważniejsze, że nie trzeba płacić za lokal comiesięcznego czynszu. Można sobie go remontować w swoim tempie. Potem może powstać wspólnota mieszkaniowa, która będzie zajmowała się sprawami technicznymi. Te mieszkania kupili młodzi ludzie, którzy będą napędzać gospodarkę, wydawać w Będzinie pieniądze, posyłać dzieci do przedszkoli, szkół. Mogłoby być takich rodzin więcej – podkreśla Marek Olkusz.

Miasto tłumaczy, że cały proces wstrzymują nowe przepisy planistyczne

Zapytaliśmy w Urzędzie Miejskim w Będzinie, dlaczego cały proces wydania zgody na przekształcenie powierzchni biurowych na mieszkania trwa tak długo. Jak usłyszeliśmy Wydział Inwestycji Urzędu Miejskiego w Będzinie poinformował spółkę Probyt, że 24 września 2023 roku w ramach reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego zostały wdrożone nowe przepisy mające na celu przede wszystkim uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedury planistycznej.

- Chodzi o dużą nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wprowadziła do polskiego porządku prawnego nowe narzędzia w postaci tzw. planu ogólnego. Zastąpi on dotychczasowe uwarunkowania i kierunki zagospodarowania przestrzennego gminy oraz będzie stanowił podstawę do uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy – tłumaczy Łukasz Dytko, rzecznik prasowy Urzędu Miejskiego w Będzinie.

Plan ogólny ma pozwolić określić m.in.: strukturę funkcjonalno-przestrzenną gminy przez wydzielenie stref planistycznych.

- Proces planów ogólnych stanowi ogromne wyzwanie dla gminy nie tylko ze względu na krótki termin, czyli do końca 2025 roku, ale również na konieczność przygotowania dokumentów zgodnie z potrzebami mieszkańców. Jest to proces nowy, skomplikowany, wymagający wizji rozwoju, zatrudnienia osób posiadających wiedzę urbanistyczną, przeprowadzenia pogłębionych konsultacji społecznych oraz zapewnienia źródła finansowania. Obecnie wyrażenie zgody na przekształcenie kolejnych pomieszczeń budynku pod lokale mieszkalne nie byłoby zgodne z zapisami obowiązującego planu – mówi Łukasz Dytko.

Jak dodaje, każda inwestycja, polegająca na zmianie sposobu użytkowaniu lokalu na cele mieszkalne jest opiniowana przez Wydział Inwestycji Urzędu Miejskiego pozytywnie, jeżeli ta jest zgodna z zapisami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Ostateczną zgodę na zmianę sposobu użytkowania lokalu wydaje natomiast Wydział Architektury w Starostwie Powiatowym w Będzinie.

Być może wypracowanie planu rozwiązania tego problemu mogłoby nastąpić w trakcie spotkania Marka Olkusza z prezydentem Będzina? - Rozmowa na ten temat będzie możliwa po ustaleniu terminu spotkania w sekretariacie Urzędu Miejskiego – deklaruje Łukasz Dytko.

Do tematu będziemy wracać. Zobaczymy, jaki los spotka ostatecznie biurowiec przy ul. Kościuszki 100 w Będzinie.